लोन eligibility कैसे बढ़ाएँ: FOIR को समझिए

तनख़्वाह ₹1,00,000 महीना है, आपने ₹70 लाख का होम लोन माँगा, और बैंक ने कहा “क़रीब 55 तक मंज़ूर हो सकता है”। न आपमें कोई कमी है, न बैंक में। यह फ़ासला उस एक अनुपात से आता है जो लगभग हर भारतीय बैंक और NBFC सबसे पहले लगाता है: FOIR, यानी fixed obligation to income ratio। यह गाइड बताती है कि FOIR है क्या, उसी फ़ंक्शन से दिखाती है जो हमारा लोन eligibility कैलकुलेटर चलाता है कि यह आपकी तनख़्वाह को लोन की रकम में कैसे बदलता है, और फिर वे उपाय गिनाती है जिनसे अंक सचमुच हिलता है।

एक बात पहले। FOIR बैंकों की प्रथा है, क़ानून या RBI का नियम नहीं। हर बैंक या NBFC अपनी सीमा, आय की अपनी परिभाषा और अपने अपवाद तय करता है। इस गाइड के प्रतिशत (40%, 50%, 60%) आम तौर पर बताई जाने वाली रेंज हैं, यहाँ उदाहरण के तौर पर लिए गए; आपका बैंक जो अंक लगाता है वह उसकी नीति में है, और आख़िरी फ़ैसला बैंक का है।

FOIR का मतलब

अपने हर तय मासिक ख़र्च को जोड़िए जिसकी आप पर ज़िम्मेदारी है: चल रही EMI, जो लोन माँग रहे हैं उसकी EMI, और कभी-कभी क्रेडिट कार्ड का न्यूनतम बक़ाया या किराया। इसे मासिक आय से भाग दीजिए। यही हिस्सा आपका FOIR है। बैंक इस पर सीमा लगाते हैं: सीमा 50% है तो आपकी सारी EMI मिलकर आय के आधे से ज़्यादा नहीं हो सकतीं।

उल्टा देखें तो यही सीमा बैंक को बताती है कि वह आपको ज़्यादा से ज़्यादा कितनी EMI उठाने देगा:

अधिकतम EMI = आय × FOIR − चल रही EMI

और EMI का फ़ॉर्मूला उल्टा चलाकर यह अधिकतम EMI, दी हुई दर और अवधि पर, लोन की रकम में बदल जाती है। पूरी गणना बस इतनी है। बैंक बाक़ी जो कुछ देखता है, आपका क्रेडिट इतिहास, उम्र, प्रॉपर्टी, नियोक्ता, वह सब इस अंक को सिर्फ़ घटा सकता है; FOIR जितना देता है उससे ऊपर कुछ नहीं ले जाता।

हल किया हुआ उदाहरण: ₹1,00,000 आय, कोई दूसरी EMI नहीं

50% FOIR, मानी हुई 9% दर और 20 साल पर:

• अधिकतम EMI = ₹1,00,000 × 50% − 0 = ₹50,000
• वह लोन जिसकी EMI 9% पर 240 महीने के लिए ₹50,000 हो = ₹55,57,248
• उस लोन पर 20 साल का ब्याज: ₹64,42,752

तो “क़रीब 55 लाख” ठीक वही है जो गणित कहता है। अब ₹15,000 की कार EMI जोड़िए:

• अधिकतम EMI = ₹50,000 − ₹15,000 = ₹35,000
• eligible लोन घटकर ₹38,90,073

₹15,000 की कार EMI ने होम लोन की eligibility में से ₹16,67,175 खा लिए। फ़ोन या फ़्रिज की ₹5,000 की EMI भी इसे ₹50,01,523 पर ले आती है, यानी ₹5,55,725 का नुक़सान। छोटी EMI अपने आकार से कहीं ज़्यादा मायने रखती हैं, क्योंकि EMI का हर रुपया उसी गुणक से गुणा होता है जो ₹50,000 को ₹55 लाख बनाता है।

सात उपाय, असर के क्रम में

1. आवेदन से पहले छोटे लोन निपटा दीजिए

यह सबसे सस्ता और तेज़ उपाय है। ऊपर के उदाहरण गणित दिखाते हैं: 9% और 20 साल पर चल रही EMI का हर ₹1,000 लगभग ₹1,11,145 की eligibility छीनता है। अगर कंज़्यूमर लोन या एक साल बचा हुआ कार लोन प्रीपे कर सकते हैं, तो होम लोन के आवेदन से पहले कीजिए, बाद में नहीं। जो क्रेडिट कार्ड इस्तेमाल नहीं करते उन्हें भी बंद करवाइए: कुछ बैंक कार्ड लिमिट का एक हिस्सा ज़िम्मेदारी में गिनते हैं।

2. सह-आवेदक (co-applicant) जोड़िए

ज़्यादातर बैंक FOIR लगाने से पहले सह-आवेदक की आय (और उनकी EMI) जोड़ लेते हैं। ₹50,000 कमाने वाले जीवनसाथी के, बिना किसी EMI के, जुड़ने से घर की आय ₹1,50,000 हो जाती है:

• अधिकतम EMI = ₹1,50,000 × 50% = ₹75,000
• eligible लोन: ₹83,35,872, ₹55,57,248 से ऊपर

अगर सह-आवेदक की अपनी ₹8,000 की EMI है तो अंक ₹74,46,712 है: फिर भी बड़ी बढ़त। होम लोन में सह-आवेदक आम तौर पर सह-मालिक भी होता है; बैंक का नियम पूछ लें।

3. लंबी अवधि चुनिए (क़ीमत जानते हुए)

लंबी अवधि में प्रति लाख EMI घटती है, इसलिए वही अधिकतम EMI बड़े लोन को सँभाल लेती है। वही ₹1,00,000 आय, 50% FOIR, 9%:

20 से 30 साल जाने पर eligibility में ₹6,56,845 जुड़ते हैं, और ब्याज में ₹53,43,155। उपाय असली है, पर इस सूची में सबसे महँगा है, और बैंक अवधि को लोन ख़त्म होने के समय आपकी उम्र (आम तौर पर रिटायरमेंट की उम्र) से सीमित रखते हैं, इसलिए 45 साल के आवेदक को 30 साल मिलेंगे ही नहीं शायद। एक आम समझौता: योग्य होने के लिए लंबी अवधि लीजिए, फिर प्रीपे कीजिए; हमारी प्रीपेमेंट गाइड बताती है कि इससे कितना वापस मिलता है।

4. पूछिए कि आपके प्रोफ़ाइल पर बैंक कौन-सा FOIR लगाता है

सीमा एक अंक नहीं है। कई बैंक ऊँची आय या बड़ी कंपनियों के वेतनभोगियों पर ऊँचा FOIR लगाते हैं, और अनियमित या स्व-रोज़गार आय पर नीचा। फ़र्क़ बड़ा है:

इस आय पर FOIR के दस प्रतिशत अंक ₹11,11,449 के बराबर हैं। दो-तीन बैंकों से पूछने में कुछ नहीं लगता कि वे क्या लगाते हैं, और वह अंक कैलकुलेटर में डालने में भी नहीं।

5. अपनी पूरी आय दिखाइए, सबूत के साथ

FOIR उस आय पर लगता है जिसे बैंक मानता है, उस पर नहीं जो आपके पास है। किराए की आय, नियमित बोनस, घर में दूसरी तनख़्वाह, या रिटर्न भरी हुई पेशेवर आय, दस्तावेज़ हों तो जुड़ सकती है। स्व-रोज़गार आवेदकों को आम तौर पर आयकर रिटर्न में दिखी आय पर आँका जाता है; इसीलिए टैक्स बचाने के लिए आय कम दिखाना सीधे उस लोन को घटाता है जो आपको मिल सकता है।

6. बेहतर दर थोड़ी मदद करती है

उसी अधिकतम EMI पर कम दर ज़्यादा लोन दिलाती है: 9% की जगह 8.5% पर eligible लोन ₹55,57,248 की जगह ₹57,61,542 है; 10% पर ₹51,81,231। आधा प्रतिशत अंक यहाँ लगभग ₹2,04,294 के बराबर है। आपकी दर आपके क्रेडिट प्रोफ़ाइल, बैंक और लोन के आकार पर निर्भर है, इसलिए यह उपाय कुछ हद तक अगला उपाय ही है।

7. क्रेडिट इतिहास साफ़ रखिए

मंज़ूरी से पहले बैंक CIBIL या किसी और ब्यूरो से आपकी क्रेडिट रिपोर्ट पढ़ते हैं, और ख़राब इतिहास FOIR की परवाह किए बिना रकम घटा सकता है, दर बढ़ा सकता है या आवेदन ख़त्म कर सकता है। मायने रिकॉर्ड रखता है: EMI और कार्ड बिल समय पर, कोई settled या written-off खाता नहीं, हाल में बहुत सारी लोन enquiry नहीं। हम यहाँ स्कोर की कोई सीमा नहीं बताते, क्योंकि हर बैंक अपनी तय करता है और वे बदलती रहती हैं। RBI के 2016 के निर्देश (नीचे लिंक) के तहत आप हर क्रेडिट ब्यूरो से साल में एक पूरी क्रेडिट रिपोर्ट मुफ़्त पाने के हक़दार हैं; आवेदन से कुछ महीने पहले निकलवा लीजिए ताकि ग़लतियाँ ठीक करवाने का समय रहे।

जो FOIR नहीं पकड़ता

• Loan-to-value (LTV)। होम लोन में बैंक लोन को प्रॉपर्टी के मूल्य के एक प्रतिशत तक भी सीमित रखता है, बाक़ी आपका डाउन पेमेंट। FOIR ₹55 लाख की इजाज़त दे सकता है जबकि ₹60 लाख के फ़्लैट पर LTV उससे कम। जो कम हो, वही लागू।
• उम्र और अवधि। अवधि आम तौर पर बैंक की रिटायरमेंट-उम्र सीमा के पार नहीं जा सकती, जिससे बड़ी उम्र के आवेदकों की अवधि और इसलिए eligibility घटती है।
• नियोक्ता और नौकरी की स्थिरता। कई बैंकों में नियोक्ताओं की अंदरूनी श्रेणियाँ हैं; पिछले कुछ महीनों में नौकरी बदलना मंज़ूरी में देरी या कटौती कर सकता है।
• ख़ुद प्रॉपर्टी। टाइटल, मंज़ूरियाँ और बैंक का मूल्यांकन, सब होम लोन पर लागू।

आम ग़लतियाँ

• होम लोन से कुछ महीने पहले कार या गैजेट का लोन लेना। eligibility में यह अपने आकार से कई गुना महँगा पड़ता है, जैसा उदाहरण दिखाता है।
• एक साथ कई बैंकों में आवेदन “देखें कौन ज़्यादा देता है”। हर आवेदन आपकी क्रेडिट रिपोर्ट पर एक hard enquiry है। पहले कैलकुलेटर और बातचीत, फिर एक-दो जगह आवेदन।
• बैंक net लेता है और आप कैलकुलेटर में gross डालते हैं। प्रथाएँ अलग हैं। हमारा कैलकुलेटर सावधानी के लिए net (take-home) आय माँगता है; अगर आपका बैंक gross पर नीचा FOIR लगाता है, तो उसकी परिभाषाएँ लीजिए।
• अधिकतम तक योजना बनाना। FOIR बैंक की छत है, आपका बजट नहीं। 50% FOIR पर take-home का आधा EMI में जाता है, खाना, फ़ीस और बचत से पहले। कई परिवार 30% से 40% पर ज़्यादा सहज रहते हैं।

हमारा कैलकुलेटर जो फ़ॉर्मूले इस्तेमाल करता है

अधिकतम EMI   = आय × FOIR ÷ 100 − चल रही EMI
eligible लोन = अधिकतम EMI × ((1 + r)^n − 1) ÷ (r × (1 + r)^n)
r = सालाना दर ÷ 12 ÷ 100, n = अवधि महीनों में

दूसरी पंक्ति मानक EMI फ़ॉर्मूला है, मूलधन के लिए हल किया हुआ। अपनी आय, EMI, दर, अवधि और बैंक का बताया FOIR लोन eligibility कैलकुलेटर में डालिए।

अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

अच्छा FOIR कितना है? बैंक की नज़र से, उसकी सीमा के नीचे। आपकी नज़र से, जितना कम आपकी योजनाएँ होने दें; आय के 50% पर EMI किसी और चीज़ के लिए कम जगह छोड़ती है।

क्या किराया ज़िम्मेदारी में गिना जाता है? कुछ बैंक किराया गिनते हैं, ख़ासकर अगर लोन के बाद भी आप किराए पर रहेंगे; कुछ नहीं। पूछ लीजिए।

क्या सह-आवेदक का ख़राब क्रेडिट रिकॉर्ड मेरी eligibility पर असर डालेगा? आम तौर पर हाँ। बैंक हर आवेदक की रिपोर्ट देखते हैं, और एक कमज़ोर रिकॉर्ड मंज़ूरी घटा या रोक सकता है, भले ही जोड़ी हुई आय मज़बूत हो।

लोन बंद करने के कितने समय बाद eligibility बढ़ती है? जब बंद होना क्रेडिट रिपोर्ट में दिखने लगे, आम तौर पर बैंक की रिपोर्टिंग के एक-दो महीने में। no-dues certificate सँभालकर रखिए।

क्या FOIR और DTI एक ही चीज़ हैं? FOIR उस विचार का भारतीय बैंकों वाला नाम है जिसे बाहर debt-to-income ratio कहते हैं: आय के हिस्से के रूप में तय क़र्ज़ भुगतान।